不動産投資は全て詐欺だと考えるべき
ガイアの夜明け「マネーの魔力3」では、家賃保証30年や一括借り上げなどの謳い文句で拡大し続ける、アパートやシェアハウスなどへの投資に警告を鳴らす内容で話題を呼びました。
番組では、岩手の三階建て一棟中古マンションを、投資用に8,000万で購入した50代女性が取り上げられていました。
18室中15部屋が入居中と言われて購入を決意したものの、購入後に何と半分以上の住人が退去したと不動産業者から(おそらく嘘の)説明を受け、天を仰いだ。
結果、家賃収入15万に対してローン返済は月45万と、到底払えるわけの無い莫大なローンに女性は途方に暮れていた。
そもそも、高齢者層であればあるほど不動産信仰が厚い特徴があります。
なぜなら、彼らは高度経済成長時代を経験したことから、「不動産価格は上がり続けてボロ儲け出来る」というイメージが払拭出来ないためです。
しかし、日本がベビーブームに沸き、経済がガンガン成長している時なら良かったものの、今は先進国でも類を見ないほどの少子高齢化社会です。
いくら良い物件でも、買い手がいなければ当然空室は埋まらず、さらに人口減少が顕著な地方だと悲惨です。
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全ては需要と供給で決まるもの
人口が唯一伸びている東京でも、黙っていても入居者が入るわけでもないのに、地方で不動産を買ってしまったら当然負債にしかなりません。
たとえば、「一人の力で日経平均を動かせる男の投資哲学」の著者であるcis氏は、個人資産200億円を持つ投資家ですが、著書の中で東京や名古屋にビルやマンションを保有していることを明かしています。
しかし、ビルは25億円だったのに家賃収入は3,000万円に満たず、利回りは1.5%にもならない。
建物は年々劣化していくし、テナントも思うように入ることは無く、いずれ大規模修繕も必要になるため、そうなると利回りは1%にも満たなくなる。
その上、すぐに売れるものではない。
加えて様々な書類を書いたり、大家としての仕事の義務がある。
そんなことをぼやきながら、彼は「不動産投資は罰ゲーム」として一蹴しました。
首都圏の不動産でさえこの有様なので、地方の不動産はさらに苦しい窮地に立たされているのは想像に難くありません。
投資の基本はマーケットがあるかどうかが全てであり、リターンはそこに収束します。
つまり、そこに明確なマーケットが存在し無ければ、決して投資してはならないのです。
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そんなことをぼやきながら、彼は「不動産投資は罰ゲーム」として一蹴しました。
首都圏の不動産でさえこの有様なので、地方の不動産はさらに苦しい窮地に立たされているのは想像に難くありません。
投資の基本はマーケットがあるかどうかが全てであり、リターンはそこに収束します。
つまり、そこに明確なマーケットが存在し無ければ、決して投資してはならないのです。
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