一戸建てやマンションを購入する場合、ほとんどの人は銀行から住宅ローンを借りることになります。
ほとんどの国民はサラリーマンの安月給が主な収入源であるため、いきなり3,000万円、4,000万円などの大金をポンッと払える人はいないためです。
さて、住宅ローンを借りたら「住宅ローン控除(減税)」を受けられるため、税金が多く戻って来ます。
これは、年末のローン残高に応じて、1%を毎年税金から控除してくれる制度です。
たとえば、年末のローン残高が3,000万円だった場合、年間30万円があなたの手元に戻って来ます。
単純計算で10年間分を合算すると、その額は300万円にも上るため、無視出来ないほどの大金になることが分かります。
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住宅ローンを組むと、親世代からは「早く返す方が良いから、どんどん繰上げ返済しなさい」と言われることがある人は多いでしょう。
とはいえ、これは明らかな間違いであり、今の時代住宅ローンはあえて繰上げ返済しない方が儲かります。
このカラクリは金利差です。
確かに、昭和の時代であれば住宅ローンは4%〜8%と非常に高額だったために、可能な限り早く返済した方が銀行に無駄な利子を払う必要が無くなります。
しかし、今は日銀のマイナス金利政策によって、住宅ローンの金利も異例のゼロ%(0.5%〜7%)となっているのです。
ここで、住宅ローン控除の制度を思い返してみましょう。
住宅ローン控除の控除率は1%です。
つまり、住宅ローンの金利よりも、住宅ローン控除の金利の方が高いため、利子で払う分よりも「税金で戻ってくる分の額の方が大きい」というローンしているのに儲かるという状態になるのです。
ここで繰上げ返済をしてしまうと、残高が急激に減っていくために還付される額が減ってしまうことになります(住宅ローン控除は"年末のローン残高×1%")。
そのため、貯金が潤沢にあったとしても、10年間は絶対に繰り上げ返済せずに利益を享受し続けた方が良い。
昭和の高金利時代(4%〜8%)ならば、そうはいきませんでしたが、今は10年間キッチリ住宅ローン減税の恩恵を受けて、11年目にドカッと繰上げ返済をスタートした方が圧倒的トクをする新時代です。
親世代の忠告を真に受けると損するんだよね
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